KgBank.net - Информационный портал о банках Кыргызстана
Информеры для вашего сайта >>>

Банки Кыргызстана
Список банков
Банковское законодательство
Микрофинансовые компании
Микрокредитные компании
Микрокредитные агентства
Кредитные союзы
Кредитные союзы, имеющие право привлечения вкладов от участников
Специализированные финансово-кредитные учреждения
Обменные бюро
Национальный банк
Истории



Общая информация
Реквизиты
Правления
Советы директоров
Благотворительность
Корреспондентские отношения
Принципы
Миссии
Награды
Денежные переводы
Платёжные карты
Депозиты
Расчётно-кассовое обслуживание
Кредиты физическим лицам
Кредиты юридическим лицам
Операции с ценными бумагами
Торговое финансирование
Интернет-банкинг
Приём платежей
Аренда сейфовых ячеек
Валютные операции
Чеки
Банковские гарантии
Эквайринг
Документарные операции
Нормативные акты НБКР
Сайты о банках
Информер курсов валют

 

Нормативные акты НБКР - Временные требования по ипотечному кредитованию для земельных участков сельскохозяйственного назначения

1. Настоящие временные требования обязательны к применению коммерческими банками и специализированными сельскохозяйственными финансовыми организациями, получившими лицензию у Национального банка Кыргызской Республики (далее ССФО), при кредитовании под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения.

2. Правоотношения по ипотеке земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируются Земельным и Гражданским Кодексами Кыргызской Республики, Законами Кыргызской Республики «Об ипотеке», «О залоге», «Об управлениями землями сельскохозяйственного назначения» и другими нормативно - правовыми актами Кыргызской Республики.

1. Основные понятия и термины

1.1 В настоящих требованиях используются следующие основные понятия и термины:

а) Земельные участки сельскохозяйственного назначения - это земли, используемые для производства сельскохозяйственной продукции (пашня орошаемая и богарная; залежь; земли, занятые многолетними плодово-ягодными насаждениями; сенокосы; пастбища), и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

б) Ипотека земельного участка сельскохозяйственного назначения – такой способ обеспечения исполнения денежного или выраженного в денежной форме (основного) обязательства, при котором залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка сельскохозяйственного назначения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

в) Залогодержатель (кредитор) – коммерческий банк или ССФО, чьи требования по основному обязательству обеспечены ипотекой земельного участка сельскохозяйственного назначения.

г) Залогодатель (должник) – гражданин Кыргызской Республики, обладающий правом собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и предоставляющий его в залог. Залогодателем может быть как сам заемщик, так и третье лицо по отношению к обеспеченному залогом обязательству.

д) Право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения - признаваемое и охраняемое Конституцией Кыргызской Республики, Земельным кодексом Кыргызской Республики и другими законодательными актами, право граждан Кыргызской Республики по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им земельными участками.

2. Основные участники ипотечных отношений

2.1. Основными участниками ипотечных отношений являются:

1) заемщик – гражданин Кыргызской Республики, обладающий правом собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, который получил кредит на условиях кредитного договора и договора об ипотеке.

2) кредитор – коммерческий банк или ССФО, предоставляющие в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

Основными функциями кредитора являются:

- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

- оформление кредитного договора и договора об ипотеке;

- обслуживание ипотечных кредитов;

По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему право в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих требований к должнику из стоимости заложенного земельного участка, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

3) Государственное агентство при Правительстве Кыргызской Республики по регистрации прав на недвижимое имущество (далее Госрегистр).

Основными функциями Госрегистра являются:

- оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация договоров об ипотеке;

- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом земельного участка;

4) оценщики – юридические и физические лица, получившие в установленном законом порядке лицензию на осуществление оценки земельных участков, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

5) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования:

- нотариат;

- юридические консультации.

3. Основные требования к ипотечным кредитам

3.1. Ипотечный кредит выдается под залог земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности заемщика.

Ипотечный кредит - это кредит, который выдается в денежном выражении (в сомах) и предоставляется на срок, оговариваемый в договоре между кредитором и заемщиком, под залог земельного участка сельскохозяйственного назначения, являющегося обеспечением обязательства.

3.2. Ипотекой земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть обеспечено обязательство, сумма которого может составлять не менее 50 процентов от стоимости (нормативной цены) земельного участка, определяемой в соответствии с земельным законодательством Кыргызской Республики.

3.3. Размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом, очередность погашения кредита и процентов по нему оговариваются в кредитном договоре.

3.4. Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств.

3.5. Основным обеспечением возвратности кредитных средств, служит залог земельного участка сельскохозяйственного назначения как предмета ипотеки.

При этом кредитор обязан:

-обеспечить контроль за целевым использованием кредитных средств;

-отразить ипотечное кредитование в кредитной политике коммерческих банков и ССФО с учетом настоящих требований;

-проверить, принадлежит ли закладываемый земельный участок залогодателю на праве собственности, либо он обладает другим вещным правом, затребовать письменное согласие всех собственников закладываемого участка в случае, если собственность общая долевая или совместная, а также согласие собственника земельного участка, если последний принадлежит залогодателю на праве пользования;

- проверить в Госрегистре, не заложен ли этот земельный участок ранее другому кредитору, и проверить права третьих лиц на предмет ипотеки;

- в случае, если стоимость залога (земельного участка), указанная в подтверждающих документах, вызывает сомнения, кредитор должен установить свою стоимость, предварительно оценив его либо самостоятельно, либо с привлечением лицензированных в установленном порядке оценщиков;

-провести маркетинговое исследование в целях определения степени ликвидности закладываемого земельного участка и его предположительную продажную цену на случай невозврата кредита.

4. Основные этапы выдачи ипотечных кредитов

4.1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.

Кредитор должен изучить потенциального заемщика с привлечением максимально полной информации как о нем самом, так и той отрасли, в которой он намеревается использовать полученные средства. Кредитор должен предоставить заемщику необходимую информацию об условиях кредитования, о его правах и обязанностях при заключении кредитной сделки.

4.2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита.

Перед выдачей кредита необходима оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, и оценки предмета ипотеки. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

4.3. Оценка земельного участка.

Нормативная стоимость земельного участка определяется в соответствии с требованиями и нормами, установленными Правительством Кыргызской Республики. Стоимость указывается в договоре в денежном выражении.

4.4. К документам, запрашиваемым у заемщика и позволяющим более полно оценить его финансовое состояние, относятся:

- заявка заемщика на получение кредита с указанием цели, требуемой суммы, срока и условий, на которых будет получен кредит;

- бизнес-план, включающий в себя экономическое обоснование использования получаемых средств, план производства, источники, сроки и план мероприятий по погашению кредита, и т.п.;

- правоудостоверяющие документы на земельный участок;

- прочие документы, которые коммерческий банк или ССФО сочтет необходимым затребовать у заемщика (контракты, договора, рекомендательные письма и т.п.).

4.5. Все заявки на получение кредита, представленные на рассмотрение, должны регистрироваться в журнале учета, независимо от принятого по заявке решения.

5. Принятие решения по кредитованию

5.1. После выполнения заемщиком всех вышеуказанных требований, сотрудники, изучавшие информацию должны составить заключение, в котором необходимо обосновать целесообразность предоставления или непредставления заемщику кредита и указать все причины и мотивы этого.

Если сумма, указанная в заявке, не превышает сумму, которую уполномочены выдавать сотрудники, входящие в первый уровень, это заключение визируется и в случае положительного решения - подшивается в кредитное дело заемщика и кредит выдается. В случае отказа, заключение, подписанное работниками, изучавшими заемщика, и содержащее все причины и мотивы отказа, выдается под расписку на руки заемщику. Если заемщик не может прийти в коммерческий банк или ССФО, заключение посылается по почте с уведомлением. В этом случае заемщик должен быть уведомлен об отказе по телефону в течение дня и запись об этом должна быть занесена в журнал учета заявок. Копия заключения архивируется в установленном порядке. В случае отказа заемщик имеет право апеллировать к Кредитному Комитету коммерческого банка или ССФО (далее Комитет). Если Комитет сочтет отказ обоснованным, то заключение подписывается председателем (заместителем) Комитета и кредит не выдается. Если же Комитет сочтет отказ необоснованным, то на заключении ставится соответствующая резолюция и кредит выдается под ответственность Комитета. При этом ответственность за выдачу кредита с исполнителей первого уровня снимается.

5.2. Работники Комитета могут, в зависимости от ситуации (например, на основании проверки прогноза движения средств, представленного заемщиком) изменять условия, оговоренные в заявке клиента - снижать (увеличивать) сумму кредита, сокращать (продлевать) сроки и т.п. Если клиент согласен с подобными изменениями, то факт изменения первоначальных условий должен быть отмечен (с указанием всех причин этих изменений) в журнале учета заявок и в кредитном деле заемщика в случае выдачи кредита.

5.3. В случае, если вопрос о выдаче кредита заемщику решается положительно, то из полученных от него документов формируется Кредитное дело данного заемщика, в которое в дальнейшем должны подшиваться все документы, касающиеся как данного кредита, так и всех последующих кредитов, если таковые будут выдаваться ему в будущем.

5.4. В Кредитном деле заемщика должен вестись учет всех встреч, бесед и телефонных переговоров с заемщиком, заключений по проверкам, указываться краткое содержание и результаты переговоров, а также вся переписка, связанная с данным кредитом. Рекомендуется также регламентировать работу с кредитами. Коммерческому банку или ССФО следует установить фиксированные сроки работы с заявками, изучения документов, уведомления клиентов об отказе и т.д. Выполнение этих сроков должно отслеживаться системой внутреннего контроля банка, по журналу учета полученных заявок и прочим внутренним документам коммерческого банка или ССФО.

5.5. Рекомендуется установить следующие сроки:

- рассмотрение заявлений на получение кредита должно производиться в течение 10 дней с момента их поступления;

- анализ документов и вынесение решения - как правило, в течение трех недель с момента представления (при необходимости может быть продлено до двух месяцев уполномоченным уровнем, что должно быть подтверждено документально);

- уведомление об отказе должно производиться не позднее трех дней с момента принятия решения; контакты с заемщиком должны производиться, как правило, не реже одного раза в квартал, проверка с выездом к клиенту по мере необходимости.

5.6. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор.

6. Заключение кредитного договора и договора об ипотеке

6.1. После того, как банком было решено предоставить заемщику кредит, необходимо заключить с заемщиком договор об ипотеке в соответствии с требованиями законодательства. При заключении кредитного договора следует оговорить все условия, на которых выдается и будет погашаться кредит, для того, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем с возвратностью.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления соответствующего документа, подписанного сторонами. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации ипотеки, определяемого в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

6.2. Договор об ипотеке земельных участков сельскохозяйственного назначения, как минимум, должен содержать:

-наименование (имя) и местонахождение (местожительство) сторон;

-предмет ипотеки (наименование и т.п.);

-оценочную стоимость, земельного участка, на который устанавливается ипотека;

-ссылку на документ, подтверждающий право собственности залогодателя, с указанием реквизитов правоудостоверяющего документа;

-достаточные для идентификации данные о земельном участке, на который устанавливается ипотека (местонахождение, площадь, характеристика и т.д.;

-сущность основного обязательства (предоставление кредитных средств);

-размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами;

-срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

-права и обязанности сторон по договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав;

-основания обращения взыскания на земельный участок, на который установлена ипотека;

-дополнительные условия;

-юридические адреса и реквизиты сторон.

К ипотечному договору должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим уполномоченным государственным органом.

Необходимо предусмотреть в договоре периодическое предоставление заемщиком финансовой отчетности во время пользования заемными средствами, на основании которой коммерческий банк или ССФО будет отслеживать соответствие деятельности заемщика представленному бизнес-плану, и предполагаемому графику погашения кредита.

Также целесообразно оговорить в договоре санкции и меры, которые могут предприниматься в случае просрочки плановых выплат по кредиту или его невозврате. Кроме этого, в договоре следует указать приоритетный порядок погашения просроченной задолженности (какую часть задолженности погашать в первую очередь - основную сумму или начисленные проценты, либо долевое распределение их погашения).

В то же время, следует совместно с заемщиком разработать и утвердить предполагаемый график погашения задолженности с детальным описанием порядка и сроков погашения. Этот график следует приложить к Кредитному договору.

6.3. Количество экземпляров заключаемых договоров должно быть не менее количества заключающих его сторон. Каждая заключающая договор сторона должна получить подписанный всеми сторонами оригинал экземпляра договора об ипотеке.

6.4. После исполнения обязательства, Кредитное дело заемщика хранится в соответствии с правилами и сроками, установленными законодательством.

    © KgBank.net, 2011. Все права защищены.
 
 

Предупреждение: На момент создания сайта и его страниц вся информация бралась из открытых источников (таких как, например, сайты банков). В настоящий момент сайт не обновляется, вследствие чего большинство информации на сайте устарело. Для получения актуальной информации по банкам и их услугам, рекомендуем обращаться непосредственно в банки, а также читать информацию на официальных сайтах банков.